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    • 教你如何认定房屋租赁合同无效
    • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2013-10-09  /  浏览:2460 次  /  

        房屋租赁的出现,很大程度上缓解了住房压力,很多暂时不想买房的人会选择租房,因为涉及到居住事宜,租房还是需要谨慎行事。如何认定房屋租赁合同无效成为租房的关键点。

        一、哪种情况下房屋租赁合同无效?

        房屋租赁在现代生活中已经是十分常见的了,但是房屋租赁合同涉及的问题还是比较复杂的,特别是对于房屋租赁合同有无效力的认定上,存在比较复杂的情况。根据我国法律规定,存在以下四种情况:

        1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

        2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

        3、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

        4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

       二、认定房屋租赁合同无效后怎么办?

       很多当事人由于在签订合同的时候没有进行有效的审查,房屋租赁合同被认定为无效,这种情况下,应该按照我国法律关于“无效合同”的相关规定做出相应的处理。另外,对于房屋占有期间的费用的规定,可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

       对于在房屋出租时的损失认定,法律规定了四种情况:

       1、承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。

        2、因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

        3、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

        4、承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

      (1)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;

      (2)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

        房屋租赁无效在现实中是非常多见的,从上面的描述也可以看出,对于房屋租赁无效这种情况,有着很丰富的法律规范,很多当事人在面临这种纠纷的时候就会比较痛苦。所以遇到这样的问题,请委托一位房产专业的律师,让他们根据您的实际情况做出判断,然后再为您提供专业的法律意见,以维护您的合法权益。

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